不動産評価額に関わる路線価とは？

不動産を相続する際、その評価額を決定する重要な基準のひとつが「路線価」です。

路線価を正しく理解し、評価額を適切に算出することは、相続税の計算を行ううえで欠かせません。

今回は、路線価の基本的な仕組みや使い方、注意点について解説します。

路線価とは何か

路線価とは、国税庁が公表する土地の評価額を示す指標です。

特定の道路に面する土地1平方メートルあたりの価額が設定されており、これを基にして土地の相続税評価額が計算されます。

路線価は、主に市街地や住宅地の土地評価に用いられ、毎年1月1日時点の価格が7月ごろに発表されます。

公示地価との違い

路線価と公示地価は混同されがちですが、それぞれの目的と算出方法が異なります。

公示地価は国土交通省が土地取引の指標として算出する価格で、土地の取引価格に近い値が設定されます。

一方、路線価は相続税や贈与税の計算のために利用される価格で、公示地価のおおよそ8割程度の水準で設定されています。

補正率による調整

路線価は土地の面する道路ごとに設定されていますが、土地の形状や利用状況によって評価額が異なる場合があります。

たとえば、不整形な土地や奥まった場所にある土地などは、その条件に応じて補正率を適用して評価額を調整します。

これにより、実際の土地価値に近い評価が可能になります。

路線価の調べ方

路線価は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」から確認することができます。

このツールを活用すれば、特定の土地がどの程度の評価額を持つのか、簡単に調べることができます。

路線価図の見方

路線価図は、市町村ごとに道路沿いの路線価が記載された地図です。

数字とアルファベットで構成される記号が記載されており、たとえば「200E」とあれば、その道路に面する土地の評価額は1平方メートルあたり20万円であることを意味します。

数字は千円単位の表示です。

アルファベットは「借地権割合」を示しており、借地権の評価に用いられます。

借地権とは、借主が土地を使用する権利を指します。

一方で、借地権割合は、土地の価格に対して借地権がどの程度の割合を占めるかを数値化したものです。

評価額の計算方法

土地の評価額は、路線価に土地面積を掛け算することで求められます。

たとえば、路線価が20万円で、面積が100平方メートルの土地の場合、評価額は20万円×100平方メートル＝2,000万円となります。

ただし、土地の形状や利用状況に応じて補正率を適用する場合があるため、最終的な評価額には注意が必要です。

路線価の利用上の注意点

路線価は便利な指標ですが、利用する際にはいくつかの注意点があります。

路線価が設定されていない場合

一部の地域では、路線価が設定されていない場合があります。

その場合は、「評価倍率表」を利用して土地の固定資産税評価額を基に評価額を算出します。

たとえば、150㎡の住宅用地があり、1㎡あたりの固定資産税評価額が10万円、評価倍率が1.1倍の場合の評価額は、150㎡ × 10万円 × 1.1 = 1,650万円となります。

固定資産税評価額は、毎年1月1日時点で土地の所有者に送付される「固定資産税課税明細書」や、土地の所在地の自治体で取得できる「固定資産評価証明書」で確認できます。 

評価倍率表は国税庁のホームページで公開されており、地域や用途ごとに異なります。

補正率の確認が必要

土地の形状や立地条件によって補正率が適用される場合、正しい補正率を把握することが必要となります。

路線価の補正には、奥行価格補正、不整形地補正、間口狭小補正、奥行長大補正、がけ地補正などが含まれます。

各補正率の詳細については、国税庁のホームページに掲載されている財産評価基本通達や調整率表で確認することができます。

補正率の適用を誤ると、評価額が適切に算出されず、結果として相続税額に影響を与えるためしっかりと確認する必要があります。

市場価格との差異

路線価は市場価格の目安にはなりません。

市場価格は需要と供給によって決まるため、路線価よりも高い場合や低い場合があります。

そのため、相続後の不動産売却を検討している場合は、市場価格もあわせて確認しましょう。

まとめ

路線価は、不動産の評価額を決める際に重要な基準となります。

正しく理解し活用することで、相続税の計算を効率的かつ適切に進めることができます。

ただし、補正率の適用や評価額の計算は専門的な知識を必要とする場合もあります。

相続税の計算や土地評価で不明点がある場合は、税理士に相談することを検討してみてください。