小規模宅地等の特例とは？　適用要件や注意点についても解説

小規模宅地等の特例は、節税対策として大きな効果を持った特例ですが、要件や注意点を把握していないと、利用できない場合があります。

本記事で、この特例の概要や対象となる4種類の宅地の要件、適用を受ける上で注意すべき具体的なポイントを確認していきましょう。

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、被相続人が居住用や事業用として利用していた宅地等を相続した場合、上限面積内の宅地の評価額を大幅に減額できる制度です。

この制度の目的は、相続人がその宅地を相続後も引き続き利用することで、居住や事業の継続を困難にさせないよう配慮することにあります。

特例の適用を受けることで、宅地の評価額を最大80％減額できるため、相続税対策において大きな効果を発揮します。

ただし、対象となる宅地の種類や適用の要件などは多岐に渡るため、それぞれを把握しておくことが重要です。

対象となる各宅地の概要と適用要件

小規模宅地等の特例の対象となる宅地は、その用途に応じて以下の4種類に分類されます。

1. 特定居住用宅地等
2. 特定事業用宅地等
3. 貸付事業用宅地等
4. 特定同族会社事業用宅地等

宅地の種類によって、減額割合や限度面積、適用を受ける相続人の要件が異なります。

それぞれ確認していきましょう。

①特定居住用宅地等

特定居住用宅地等は、原則、被相続人や被相続人と生計を共にしていた親族が住んでいた自宅の敷地を指します。

この宅地を適用する場合、330平方メートルを限度面積として、評価額が80％減額されます。

配偶者がこの宅地を相続する際は、原則として、無条件で特例を利用することができます。

なお、同居親族が相続する際は、相続税の申告期限まで保有し、かつ住み続けることが要件となります。

ただし、別居親族が相続する場合は、被相続人に配偶者や同居親族がいないことや、相続開始前に相続人自身が家屋を所有したことがないなど、厳格な6つの要件が定められています。

②特定事業用宅地等

特定事業用宅地等は、被相続人やその親族が、貸付事業を除いた事業を営んでいた店舗や工場、医院などの敷地を指します。

この宅地において特例が適用された場合、400平方メートルを限度面積とし、評価額が80％減額されます。

適用を受けるには、相続税の申告期限までに、相続した親族が被相続人の事業を引き継ぎ、その事業を継続する、もしくは、その宅地で行われていた相続人自身の事業を継続する必要があります。

また、申告期限までその宅地を保有していることも要件に含まれます。

③貸付事業用宅地等

貸付事業用宅地等は、被相続人や親族が賃貸アパートや駐車場などの貸付事業を営んでいた敷地を指します。

この宅地において特例が適用されると、200平方メートルを上限面積とし、評価額を50％減額することができます。

適用を受けるためには、相続人が相続税の申告期限までその宅地を保有している必要があります。

また、申告期限までに被相続人からその宅地で行われていた貸付事業を引き継ぎ、継続する、もしくは相続人自身の貸付事業を継続することも特例の適用要件となります。

④特定同族会社事業用宅地等

特定同族会社事業用宅地等は、同族会社が事業を営んでいた敷地に適用されます。

なお、土地を使っていた同族会社が、相続開始の直前において、被相続人とその親族等が発行済株式の総数または出資の総額の50パーセント超を保有している法人である必要があります。

この宅地が適用された場合、400平方メートルを上限として、評価額を80％減額することができます。

特例の適用を受けるには、土地を相続した親族が、相続税の申告期限において、その同族会社の役員であり、かつ宅地を保有している必要があります。

小規模宅地等の特例の注意点

相続税の節税対策として有効な小規模宅地等の特例ですが、いくつか注意すべき点もあります。

注意点に該当する場合、特例の適用が困難になったり、不可能になったりすることがあるため、事前に把握しておくことが重要です。

以下でそれぞれ確認していきましょう。

注意点①相続時精算課税で贈与された土地には使えない

小規模宅地等の特例は、相続または遺贈によって取得した宅地に対して適用される制度です。

したがって、生前に相続時精算課税制度を利用して贈与された宅地については、その贈与財産が相続時に持ち戻され、相続税の課税対象となるとしても、原則としてこの特例を適用することができません。

相続時に小規模宅地等に特例を利用したい場合は、生前贈与で利用する制度や贈与する財産の内容をしっかりと検討する必要があります。

注意点②被相続人が老人ホームなどに入居していた場合特例を使えない可能性がある

特定居住用宅地等の適用要件は、原則として被相続人がその宅地に居住していたことです。

そのため、被相続人が亡くなる直前に老人ホームなどの施設に入所していた場合、この特例を適用できません。

ただし、以下の要件を満たす場合には例外的に特例の適用が認められます。

1. 被相続人が介護保険法などに規定する要介護認定などを受けていた
2. 入所後にその宅地を事業用や他の人の居住用として使用していない
3. 入所していた施設が老人福祉法等に規定する老人ホームであった

被相続人が老人ホームなどに入所していた場合は、その施設が要件にあったものであるか確認しましょう。

まとめ

小規模宅地等の特例は、上限面積内の自宅や事業用宅地の評価額を最大80％減額できる強力な制度です。

宅地は特定居住用、特定事業用など4つに分類され、それぞれ減額割合と適用要件が異なります。

また、特例の利用における注意点も把握しておくことが重要です。

相続税に関してお困りの際は、専門の税理士までご相談ください。