不動産を相続する場合の評価方法は？

不動産を相続した際、相続税や登録免許税といった複数の税金が発生します。

しかし、これらの税金がどのように計算されるのか、また、どうすれば税金の負担を軽減できるのか、その仕組みは複雑でわかりにくいものです。

この記事では、不動産の相続税評価額の計算方法と、相続で不動産を取得する場合の注意点について解説いたします。

相続で不動産を取得した場合の評価方法

不動産を相続した場合、その評価額は時価ではなく、相続税法で定められた独自の基準に基づいて計算します。

この評価額は、相続税の総額を決定する上で非常に重要になります。

不動産の評価額は、土地と建物それぞれ別々に計算する必要がある点に注意が必要です。

土地は国税庁が定める評価基準を基に計算され、建物は固定資産税の評価額を基に計算されます。

それぞれの評価方法について確認していきましょう。

土地の場合

土地の評価には、主に路線価方式と倍率方式の2つの方法が用いられます。

路線価方式は、主に市街地の道路に面した土地に適用されます。

路線価とは、その道路に面する宅地の1平方メートルあたりの評価額であり、この路線価に土地の面積や形状に応じた補正率をかけて評価額を算出します。

一方、倍率方式は、路線価が定められていない郊外などの地域に適用されます。

これは、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価額を算出する方法です。

建物の場合

建物の相続税評価額は、原則として固定資産税評価額をそのまま使用します。

固定資産税評価額は、各市町村が定める基準に基づいて算出されています。

その基準とは、総務省が定める「固定資産評価基準」に基づき、再建築価格を基準として、建物の構造や築年数による経年減点補正などを考慮して決定されます。

建物の評価は、土地の評価ほど複雑ではありませんが、適正な評価額を確認するためには、市町村役場で固定資産税評価証明書を取得する必要があります。

相続で不動産を取得する場合の注意点

不動産を相続する際には、後々のトラブルや予期せぬ出費を避けるために、いくつかの点に注意が必要です。

土地形状などによっては評価が難しくなる

土地の形状が複雑な場合や、傾斜地、不整形地、利用制限がある土地などは、評価が難しくなります。

評価額を算定する際に、奥行価格補正や不整形地補正といった様々な補正率を適用する必要があるためです。

これらの補正を適用することで、土地の評価額は大幅に減額される可能性があります。

しかし、専門的な知識がないと、これらの補正を適切に適用することが難しくなります。

相続人以外が不動産を取得した場合不動産取得税がかかる

不動産を相続によって取得した場合、原則として不動産取得税はかかりません。

しかし、相続人以外の人、たとえば遺言によって財産を取得する受遺者や、特別縁故者が不動産を取得した場合は、不動産取得税が課税されます。

不動産取得税は、不動産の取得時に1度だけかかる税金であり、その税額は固定資産税評価額に一定の税率をかけて計算されます。

相続時精算課税を利用した不動産は特例が利用できない

相続時精算課税制度を利用して生前に不動産の贈与を受けていた場合、その不動産は相続財産に持ち戻されて相続税の課税対象となります。

この場合、小規模宅地等の特例などの特定の相続税の特例は利用できません。

小規模宅地等の特例は、居住用宅地の評価額を最大80%減額できる非常に有効な節税制度ですが、相続時精算課税制度を利用した不動産には適用されないため、注意が必要です。

不動産を相続した場合に税理士へ依頼するメリット

不動産を相続した場合、税理士へ依頼することには多くのメリットがあります。

税理士は、複雑な不動産の評価を正確に行い、相続税の申告を適切に行うことができます。 特に、土地の評価において、各種補正率を漏れなく適用することで、評価額を適正に抑え、節税につなげることができます。

また、小規模宅地等の特例など、専門的な知識が必要な特例の適用を見落とすことなく、最大限に活用できます。

まとめ

不動産の相続税評価額は、土地と建物を別々に計算する必要があり、評価方法が複雑です。

評価を誤ると、多くの相続税を支払うことになる可能性があります。

相続時精算課税制度を利用した不動産には特例が利用できないなど、注意点も多く存在します。

適切な評価と節税を行うためには、専門家である税理士に相談することが大切です。

不動産の相続でお困りの際は、ぜひ税理士にご相談ください。