不動産を相続した後の相続税の計算方法を解説

不動産を相続したとき、多くの方が悩むのが相続税の計算です。

現金のように金額がはっきりしない不動産は、評価方法も分かりにくく、不安を感じやすい財産といえます。

本記事では、不動産を相続した後の相続税の計算方法について解説します。

相続税計算の全体的な流れ

相続税の計算は、いくつかの段階に分けて進めていきます。

おおまかな流れについて解説していきます。

相続財産と相続人を把握する

まずは、亡くなった方が所有していた財産をすべて洗い出します。

預貯金や有価証券だけでなく、土地や建物といった不動産も忘れずに確認します。

借入金などの債務や葬式費用も、この段階で整理します。

また、被相続人の戸籍謄本を確認し、相続人を特定します。

財産を評価する

洗い出した財産は、それぞれ相続税評価額を算出します。

不動産は評価方法が決まっており、実際の売買価格とは異なる点に注意が必要です。

評価額が相続税計算の基礎となります。

不動産の評価方法

不動産の主な評価方法は、以下のとおりです。

土地の評価方法

土地は原則として「路線価方式」または「倍率方式」で評価します。

市街地では、道路ごとに設定された路線価を基に計算するケースが一般的です。

一方、路線価がない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価します。

路線価は国税庁のホームページで毎年公表されており、誰でも確認することができます。

倍率方式で評価する場合は、市区町村が発行する固定資産税課税明細書などを基に計算します。

どの方式が使われるかによって評価額が変わるため、土地の評価方法をしっかりと確認することが重要です。

また、地形や立地などの条件により評価減できるケースもあります。

小規模宅地等の特例

被相続人が住んでいた自宅の土地や、事業に使われていた土地については、「小規模宅地等の特例」を利用できる可能性があります。

この特例が適用されると、一定の面積まで土地の評価額を最大80％減額することができます。

ただし、相続後も誰が住み続けるのか、土地の利用状況はどうだったかなど、細かな要件が定められているため、必ずしもすべての土地に適用できるわけではありません。

判断が難しい場合は、専門家へ相談することが安心です。

建物の評価方法

建物は、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。

新築やリフォームをしている場合でも、基本的な考え方は変わりません。

市場価格と差が出ることもありますが、相続税ではこの評価額を使います。

課税価格の合計額を計算する

各財産の評価額が分かったら、次の段階に進みます。

相続人それぞれが取得した財産の評価額を合計し、相続財産全体の金額を求めます。

不動産や現金、預貯金などのプラスとなる財産の総額から、借入金や未払金といったマイナスの財産を差し引いて計算します。

基礎控除を差し引く

相続税には、一定額まで税金がかからない「基礎控除」が設けられています。

基礎控除額は「3000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数」で算出します。

相続人の人数が多いほど、控除できる金額も大きくなります。

課税価格の合計額から基礎控除を引いた残りが、課税遺産総額です。

課税遺産総額が、この基礎控除額内であれば相続税はかかりません。

相続税の総額を算出する

課税遺産総額が決まったら、相続税の総額を計算します。

法定相続分で按分する

課税遺産総額を、法律で定められた法定相続分に応じて分けます。

実際の遺産分割内容と異なっていても、計算上は法定相続分を用います。

この按分額を基に税率を適用します。

相続税の税率を適用する

相続税は累進課税で、取得金額が多いほど税率が高くなります。

税率は10％から55％まで段階的に設定されています。

国税庁のWebサイトに掲載されている相続税の速算表に基づき、税率を掛けた後、控除額を差し引いた金額が相続税の総額です。

各相続人の納付税額を決める

相続税の総額が算出できたら、次は各相続人の負担額を計算します。

実際の取得割合で配分

算出された相続税の総額を、実際に取得した財産の割合に応じて分けます。

不動産を誰が相続するかによって、税負担が偏る場合もあります。

そのため、遺産分割の内容は税額への影響も考慮しながら検討することが大切です。

配偶者の税額軽減を確認

配偶者には、相続税の負担を大きく軽減できる「配偶者の税額軽減」という特例があります。 法定相続分、または1億6000万円までの取得分については相続税がかかりません。

その他の特例・税額控除の確認

相続税には、配偶者の特例以外にも税負担を軽減できる制度がいくつか用意されています。

たとえば、未成年者控除や障害者控除、相次相続控除などが代表的です。

これらの特例や控除は、相続人の年齢や状況、過去の相続の有無などによって適用可否が異なるため事前の確認が重要です。

まとめ

不動産を相続した後の相続税計算は、評価、控除、税率の適用と段階的に進みます。

不動産の評価方法や特例の有無によって、税額は大きく変わります。

不動産の相続税の計算について不安がある場合は、お気軽に当事務所までご相談ください。