借地権に相続税はかかる？評価額の計算方法を解説

相続財産の中に借地権が含まれていた場合、評価額の算出を行う必要があります。

本記事では、借地権の評価額の計算方法について解説します。

借地権は相続税の課税対象

借地権とは、建物を建てるために地主から土地を借りる権利を指します。

この権利は、法律上、財産価値があるものとみなされるため、相続が発生した際には相続税の課税対象となります。

土地を所有していなくても、その土地を利用する権利自体に高い価値がつくケースが多いため、あらかじめ評価額を把握しておくことが重要です。

借地権の評価額の計算方法

借地権には、以下の2種類があります。

• 普通借地権
• 定期借地権

借地権の評価額は、種類によって用いる計算のルールが変わるため、まずは自身の借地権がどちらに該当するかを確認することが重要です。

普通借地権の場合

普通借地権とは、契約更新が可能な借地権の一般的な形態です。

評価額の計算は、以下の手順に沿って進めます。

手順①路線価・借地権割合の確認

まずは、対象となる土地の路線価と借地権割合を確認します。

これらは国税庁が公表している路線価図に記載されています。

ここでの数値が、今後の計算の基準となります。

手順②自用地だった場合の評価額の計算

次に、その土地を自分が所有していると仮定した場合の評価額を算出します。

基本的には、路線価 × 面積で計算しますが、土地の形状や奥行きに応じて補正率を適用する必要があります。

手順③借地権割合を乗じる

手順②で算出した自用地評価額に、手順①で確認した借地権割合を掛け合わせます。

◼️普通借地権評価額 = 自用地評価額×借地権割合

以上の手順を経ることで、普通借地権の相続税における評価額を求めることができます。

定期借地権の場合

定期借地権とは、あらかじめ定められた期間が終了すると、更新せずに土地を返還する契約形態です。

普通借地権とは異なり、残りの契約期間が評価に影響するのが特徴です。

以下の手順で計算を行います。

手順①自用地だった場合の評価額の計算

普通借地権と同様に、まずはその土地を自身が所有していた場合の評価額を算出します。

自用地だった場合の評価額は、路線価に土地面積をかけることで求められます。

手順②残存期間と利益の確認

定期借地権の評価では、あと何年住み続けられるかという残存期間の確認を行います。

また、地代の設定が周辺相場と比べて低い場合などは、その利益分を評価に反映させる必要があります。

これらを数値化して、複利年金現価率などの係数を用いて調整を行います。

手順③計算式に基づき算出

定期借地権の評価額は、原則として以下の計算式を用いて算出します。

◼️定期借地権評価額 = 自用地評価額×(A/B)×(D/C)

各記号の内容は以下の通りです。

◼️A：設定時に借地権者が得た経済的利益の総額
権利金や、周辺相場よりも低い地代設定による利益の合計などを指します。

◼️B：設定時におけるその宅地の通常の取引価格
借地契約を結んだ当時の、土地そのものの時価です。

◼️C：設定期間に応じた複利年金現価率
契約した全期間に基づき、将来の価値を現在価値に割り戻すための係数です。

◼️D：課税時期の残存期間に応じた複利年金現価率
相続が発生した時点から、契約終了時までの残り期間に対応する係数です。

この計算式は、契約時にどれだけ得をしたかという割合に、残りの期間がどれくらいあるかという期間の割合を掛けて、現在の価値を導き出す仕組みとなっています。

普通借地権のように一律の割合を掛けるのではなく、個別の契約内容や経過年数を反映させる必要があるため、正確な資料を揃えることが評価額の算出の際に求められます。

借地権相続は税理士におまかせ

借地権の評価は、単に計算式に当てはめるだけでなく、現地調査や複雑な補正計算が必要となるため、自分1人で判断するのは困難かもしれません。

特に、地主との契約内容や借地権の種類の判定を誤ると、税額が大きく変わってしまうリスクがあります。

相続案件の実績が豊富な税理士に相談すれば、借地権の特性を考慮した正確な評価額を算出することができます。

また、小規模宅地等の特例などの節税策を組み合わせることで、相続税の負担を軽減できる可能性もあります。

相続財産の中に借地権が含まれている場合は、専門の税理士に相談することをおすすめします。

まとめ

借地権が相続財産に含まれていた場合、評価額の算出を行う必要があります。

相続する権利が、普通借地権か定期借地権かによって計算方法が大きく異なり、特に路線価の補正や残存期間の算出には専門的な知識が求められます。

相続が発生してから慌てないよう、早めに資産価値を把握しておくようにしましょう。

借地権の相続や評価額の算出にお困りの際は、まずは相続税務の実績が豊富な税理士へ相談することをおすすめします。